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买房卖房套路多 8招教你轻松避开中介陷阱!

2019-03-14 责任编辑:淘子 来源:淘宝房产 评论

买房、卖房,对所有人来说,都是一件大事,原因有二:一是资金量巨大,二是存在不可预知的风险。

风险是无法通过人的主观意志避免的,也就是说,经验技巧可以帮助大家避免90%的风险,剩下的10%就是靠运气和人品了。

而所有的风险陷阱只来源于两处:你的上家(或下家)和房产中介。

今天,小编就着重从卖房上家和买房下家的立场,来剖析一下房产中介设置的陷阱以及如何化解。           

买方立场

在房屋买卖整个过程中,上家、下家和中介三方里,下家永远是处于最弱势,造成这种局面的根本原因是:信息不透明、法规不健全。并且在5至10年内不可能解决。

而且,由于再次买房的时间间隔会很长,所以,对个人来说积累经验和总结教训就非常难,这也就造成了购房完全任由中介摆布的局面。

那么中介都有哪些陷阱呢?又将如何破解呢?

陷阱一:网上虚假房源信息泛滥

随便打开一个二手房网站,房源都多到眼花缭乱。但是,其中真实的房源不会超过40%,而且真实房源里还有至少一半是重复的房源。

也就是说,在一个二手房网站上,有效房源最多20%,剩下80%都是房型完美、装修时尚、价格低廉的虚假房源。他们的目的只有一个:吸引潜在客户拨打他们的电话,然后保存你的电话,接下来就是频繁的推销。

当电话接通后,中介人员通常有两套说辞:一是不好意思,这套房子刚刚卖掉,还没来得及从网上撤下来;二是这个房子在的,但是上家出差了,现在联系不上,我先带你看看其它房源吧。

破解方法:以此作为委托中介和了解行情的途径。

其实,你只要认清网上虚假房源多这个现实就可以了,不要钻牛角尖非要看那套性价比高到不正常的房子,更不可以此作为改善置换的目标,否则会死的很惨。

对你来说,目的就是联系上中介,说出你要购买房子的要求即可,然后让中介人员在满足你要求房源刚出来的时候第一时间联系你。

小编在此提醒,条件允许的话最好购买新的电话卡作为买房联系电话,最好不要使用常用电话联系中介哦。

陷阱二:夸大优点,回避缺点,混淆视听

这是合格的中介人员必备的技能。再差的房子,在中介的嘴里都是好房子。

尤其是在看房的时候,楼层高就带你去阳台看采光,楼层低就带你看天井,厕所小就告诉你洗澡不冷,厨房小就说做饭少,房间朝北就说夏天凉快,房间朝东就说没有西晒,紧靠高架就说交通便利,挨着电站就绕道远行。

破解方法:坚持自己的选房标准。看房时,自己看遍每一个角落。

中介带你进入房屋内,他的任务就完成了,房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。

你可以客气的让中介在一旁休息,你自己务必看遍房子的每一处。包括天花有否漏水痕迹,厨厕下水是否通畅,山墙有否渗水霉变,南侧采光有否遮挡等等。

不要让中介领着你在房间里来也匆匆,去也匆匆,关键问题一个没看到。

而且,尽量别让中介评价房屋,因为他的评价100%都是赞美,没有任何意义,反而影响你自己的判断。

此外,一定要找个不同的时间点来再次看房,主要看采光、噪音和楼下有否配电站垃圾房等设施。

陷阱三:排队看房,人满为患

这是现在很多大中介惯用的策略。

因为大牌连锁中介的客户多,他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点,然后,所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房,人为造成房子抢手的局面。

这样就给买房的下家造成很大的压力,再加上中介的添油加醋,不仅房子没看清楚,没有砍价,而且在没有慎重考虑的前提下就匆匆下定,一旦房子有产权问题,质量问题,为时已晚,追悔莫及。

破解方法:看透中介的伎俩,把握自己的选房节奏。

 中介的这种伎俩,看似不算高明,但是对初次购房的小白来说,真的具有极大的杀伤力。

人云亦云,在那种喧嚣吵杂的环境中,非常容易失去理智。在这种情况下一定要把握住自身的选房节奏,不要被中介忽悠地恨不得立刻给钱买房。

陷阱四:看房结束后,反复催促你购买

这也是中介人员的必备技能,入门门槛。

通常说辞是房子性价比很高,这几天有很多组客户都来看过了,现在就有一组在店里和同事在谈,最迟明天就付定金了。

或者说,由于看中的客户很多,现在上家可能会跳价,让你赶紧出手,他和上家关系很好,帮忙通融下,以现在的价格卖给你。

破解方法:坚持自己的选房标准,千万不能匆匆购房。

坚持自己的选房标准,相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。

为什么要强调不能匆匆购房呢?因为太多的事情需要在付定金前要做。比如,二次看房,找邻居门卫了解情况,拉产调等等一系列的事情一概不能少,少一条都是在赌博。

这些准备工作至少要2-3天才能完成,可以想象看完房子立刻付定金是多么的愚蠢。

陷阱五:不熟悉或是故意隐瞒政策

这种情况是最严重的,后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒,对下家来说结果都是一样的。

这里分三种情况:

第一种是故意隐瞒限购政策。

置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策,否则徒劳是小,赔钱是大。

如果由于你自己不懂限购政策,而要求中介帮你把关,那只能说你真的很不懂了。

吃亏的是你不是中介,说不定你违约了,上家和中介还可以分享你的违约金呢!

第二种是夸大贷款政策。

在你看房过程中,中介一定会向你承诺,只要你在他们店里成交,贷款一定帮你办的妥妥的。

但其实中介的一切谎言就是骗你付定金,至于今后贷款如何办理,在你签完合同付完首付后,就不由你做主了。

到时经理会出来和你谈可能无法做到,上路点的当场打银行信贷员电话咨询。

不能满足你的贷款成数,就意味着你需要马上准备巨额现金,利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多,这时你想换家店,对不起,你合同都签了,首付几百万都付了,否则你就承担房价20%违约金给上家吧。

第三种是忽略各项税费。

房屋买卖过程中,上家需要缴纳个税、增值税和中介费,下家需要缴纳契税和中介费。另外,上家可能还有房产税和遗产税,如果再加上这两项,下家要准备的税费金额是非常高的,试问,如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费,直到交易中心过户那天,突然冒出来几十万的税费要求你缴,你还能淡定吗? 

破解方法:政策面全部要靠自己,绝对不能相信中介。

中介的工作只是带你交易和联系银行贷款,其他全部要靠你自己解决。

限购政策、公积金贷款政策、税费政策你都可以直接打电话咨询,商贷政策每家银行略有差别,但是出入不大。

卖方立场

卖房的上家相对来说天生占据主动立场,不用担心房子有污点,不用担心被骗钱,而且下家和中介都得看上家脸色。

但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼,因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解:

陷阱一:独家委托、短时出售、被吃差价

这应该是上家碰到的第一个陷阱,如果一不留神中招,接下来的路可就难走了,会失去主动权和谈判权。

中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个,就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉,而且价格诱人。

其实就是预约其他门店的客户统一看房,造成抢手的局面。然后,诱导你签署独家协议,并告知除了他们,你房子不能在其他中介成交。

这样就直接造成,所有看房的人都要通过这家中介,你无法直接接触其他的看房者和中介人员,也就无法了解市场行情。

当你的独家委托中介找到你,告诉你有一个大款客户,出高价买你房子的时候,你就会立刻签字。其实,你根本不知道,你房子被贱卖了,中间的差价已经被中介吃掉了。

破解方法:杜绝独家委托,挂牌做到全面开花。

首先一定不能独家委托给一家中介,就算是你的熟人朋友也不行。

挂牌一定要将小区周边的大中介全部都挂到,让他们形成竞争,才有利于你选价最高付款方式最好的客户。

而且,谈判最好面谈,对中介拿来的意向金要谨慎签收,在你签完那一刻,你必定会后悔卖便宜了。

陷阱二:“背靠背”谈判,中介从中作梗

很多中介会安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁,谁好欺负就欺负谁,让步多的必定吃亏。

破解方法:坚持不降价,面谈略优惠。

上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。

不论你降价与否,中介都会倾尽权利撮合双方,所以,你降的再多,中介也会告诉你下家嫌高。

正确的做法就是咬死不降价,让中介别在你这里费劲,让他去说服下家去,说服下家多加价。

等到面对面谈判时,你可以顾及面子,略微下调一点,使双方不至于难堪谈崩。

陷阱三:下家贷款进度慢,耽误置换进度

在置换客中,这种情况极为常见。

中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤圆,等你们签约了以后,一切都会按照正常流程走。

而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系,放款时间拖一两个月很常见。而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间,所以,下家的贷款没有到账,就会影响上家的买房进度,严重的会直接导致上家买房违约。

破解方法:盯死中介,主动出击。

建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房,这样自己时间比较宽松。

如果非要卖和买同步操作,最好在卖房网签后,再付定金买房,而且买房交易时间要写的宽松,别把自己逼死。

从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介,以最快的速度办理贷款,半天都不能耽误。

有时提前半天,结果就会提前一周,尤其是碰到法定假日,万一再碰到新政出台,那就是生与死的界限了。

我们不能一棍子打死所有中介,说所有中介都在欺瞒消费者。但是防人之心不可无,大家多积累一些技巧和经验还是非常有必要的。毕竟房屋买卖不可儿戏,做人谨慎才为上策。


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